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我國房地產業投資信托的發展對策
文章來源: 未知      發布日期:2019-09-21 15:52

我國房地產業投資信托的發展對策

  一、當前我國房地產投資信托存在的問題

  (一)規模被限制

  按照《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》規定,每個信托計劃有限200份的硬性要求,現在單個房產信托項目的規模都在1個億左右,成本過高,房地產信托的門檻很高。

  目前房地產公司普遍把信托公司看作一個貸款發放機構,投資于單個房地產項目,使信托公司充當了銀行的融資角色,忽略了素有“金融百貨公司”之稱的信托公司的信托分解和化解金融風險的作用。信托貸款金額小,多為臨時性的、過渡性的貸款,是在房地產公司未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證嚴四證勺,申請貸款的房地產開發企業資質低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質,開發項目資本金比例低于35%的情況下,房地產項目的先期投入資金。這種信托融資模式把具有高利貸性質的短期資金長期運作,房地產投資信托規模被大大限制。

  (二)產品流通性低

  由于我國尚未建立房地產信托產品二級市場,沒有集中競價交易場所,目前信托產品只能通過協議轉讓方式進行變現,且不能通過公共媒體進行營銷宣傳,持有者尋找合適的轉讓對象和確定轉讓價格比較困難。加入資金信托計劃的投資者轉讓信托合同,必須自找買方,雙方談妥后,再到購買信托合同的信托投資公司營業大廳辦理過戶手續。

  而在美國,投資者持有的房地產投資信托受益憑證可以在證券交易所上市交易,便捷的轉讓渠道大大提高了信托資金的流動性。

  (三)雙重征稅

  對于信托財產的課稅既有對收益的課稅,即對信托財產租賃所得、投資所得、經營所得、財產轉讓增益所得等收益征稅;又有對流轉的課稅,即對信托財產交易額課征的營業稅或增值稅:以及對契約、合同、文書、憑證等課征的印花稅。

  由于《信托法》規定:委托人將不動產委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時,雙方發生信托關系,伴隨著產權的轉移,需交納一定稅金。當信托合同終結時,作為委托人的信托公司要將資產還給委托人或信托合同規定的其他人時,再次發生產權轉移,又交納了一次個人所得稅。雙重征稅提高了信托公司的經營成本,影響了投資者的收益率水平。

  (四)風險問題

  1.信息披露存在缺陷

  中國房地產行業存在會計制度嚴重不透明和信息嚴重不對稱等問題,并且短期盈利模式使中國的房地產業缺乏系統性的風險轉化平臺。房地產投資信托本質上是一種委托代理關系。在目前法律制度尚不完善、市場規則也尚未完備建立時,信息不對稱比較突出。而信息不對稱越是突出,委托代理關系就越是難以建立和維持。

  2.房地產信托不做保底承諾

  房地產信托不作保底承諾,這意味著一旦投資信托項目出現問題,很可能無法獲得先前承諾的高收益,甚至連本金的歸還都會有危險。雖然信托計劃一般設有質押、抵押和第三方擔保等保障,但房地產項目的銷售進度所影響的房地產信托的銷售回款風險是信托公司所無法控制的。

  我國房地產信托計劃多投資于風險較高的房地產一級市場即房地產開發市場,而以房地產經營管理為主的二級市場投資較少。在相關政策出臺前,我國房地產信托仍將呈現單一短期融資型模式為主導的。業務格局。如果房地產項目開發商在規定的期限內無法獲得后續資金或無法按時還款,信托公司只能通過處置質押、抵押物等方式來回收信托資金。投資者在這方面需要有較強的風險意識。有些信托投資公司對無法按時清算的信托項目用展期、固有資金墊付、關聯交易購買、發新的信托計劃置換等方式將風險后置,無形中積累了更多風險因素。

  3.道德風險的弊端

  房地產投資信托在我國未形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。盡管有關政策規定房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互之間不得存在關聯關系,但由于缺乏完善的監管機制,信托公司仍有可能會違背委托人的投資要求,投資于和自己相關聯的房地產企業,違反投資收益最大化原則。

  (五)人才資源缺乏

  在房地產信托市場發達的國家,房地產投資信托都是由專業的房地產公司發起并管理的。而在中國,房地產公司尚未具有獨立組織發起信托投資基金的實力;另一方面,擁有發起資格的信托投資公司缺乏經營管理房地產投資信托的經驗。我國房地產經紀業執業資質管理制度啟動較晚,房地產經紀人素質參差不齊。目前既有房地產專業技能又擅長信托理財的復合型人才相當缺乏,限制了信托產品的開發和發展。

  二、完善房地產投資信托的途徑

  (一)提高信托產品流通性

  應設計標準化信托計劃產品,使其收益權憑證具備證券性質。房地產企業應該根據自身資產負債結構、資金缺口、風險承受能力等實際情況來確定不同的融資方式。在2005年在中國地產金融年會上,央行副行長吳曉靈公開表示,用公開發行受益憑證的方式設立房地產投資信托基金才是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式。

  確保信托產品成功發行的關鍵是:信托規模的確定,房地產項目的良好定位和穩健經營,項目收益率、信托資金的擔保和保證措施等。通過開展信托產品評級制度,逐漸影響信托產品的供求情況和市場價格,最終建立房地產信托產品可以自由轉讓的二級市場,提高信托產品的流動性。

  (二)改變雙重征稅制

  為了降低信托融資成本,必須平衡信托公司關聯方利益和投資者利益。通過明確界定納稅主體,確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人,改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配,受益人應為納稅主體:如果信托所得仍在信托財產內,則信托財產本身納稅。當信托公司只是作為資產受托管理者代客理財時,則不應對信托機構征稅,應由受益人繳納信托收益所得稅即可。

  (三)降低信托流程風險

  1.完善風險披露制度

  信托投資公司應對房地產業務進行風險監測分析,加強對信托融資資金的監督,保證資金的高效使用和流動性。應通過加強內控制度建設,建立健全業務操作規程,完善風險管理制度,并加大執行力度,進一步提高對房地產業務風險的識別、計量、監測、控制的能力;同時應建立風險責任認定和追究制度。

  房地產企業與信托公司應該形成長期有效合作機制,提高信息透明度,規范運作,共同提高抗風險能力。在美國,證券管理委員會負責監管工作,房地產投資信托的投資計劃、財務計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準,而且其財務必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經驗,提高信息披露的有效性。

  2.減少信托資金運作風險

  投資者詳細了解信托資金運作方式、資金投向、有無超值抵押、質押或強信用擔保,這對確保目前以融資貸款型為主的房地產信托計劃的安全性非常重要。要完善相關抵押手續,認真落實第二還款來源,根據風險狀況審慎確定抵押率。抵押品應選擇市場前景看好的房地產,將周圍環境良好、交通方便、房屋設計建造質量高、配套設施齊全、價格適中的商品房設定為抵押物,易于銷售變現。

  對項目貸款型信托,信托公司必須對項目開發過程的資金運用進行全程監控,專款專用,同時將項目銷售收入劃入信托專戶,首先保證信托計劃的還本付息;對投資運營型信托,信托公司應按時將租金等收益劃入專管賬號,委托托管機構監管管理現金流。同時合理確定貸款期限,嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。禁止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。投資組合管理者必須選擇易改變的動態化的投資組合,有效實現投資重點在機會性購買、置業投資、土地投資、土地開發、房地產建設之間的轉移。

  3.明確委托代理關系

  信托投資公司作為受托人,必須嚴格按照代客理財、誠實守信、謹慎有效的原則管理信托資產,只收傭金,不賺取差價收益。應嚴格按照《關于加強信托投資公司集合資金信托業務項下財產托管和信息披露等有關問題的通知》的要求,在辦理新的集合資金信托時,信托財產必須由第三方托管,以保證信托財產安全。托管方應由合格的商業銀行擔當。

  (四)加強人才資源儲備

  房地產投資信托運作應該以投資方向明確、業務清晰、運作規范為基本原則,重視專業人才的培養。信托公司必須培養既熟悉金融業務知識又具有房地產運營管理理念的專業人才,努力成為具有高素質研究隊伍和雄厚資金實力的房地產信托投資公司。



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